¿ Tipo? ¿qué tipo?

Antes de firmar nuestra hipoteca, ( quien tenga la “suerte” de firmarla hoy en día, claro) debemos tener muy claro, en qué condiciones estamos firmando el crédito hipotecario. Son varios los conceptos que hay que revisar.
Primero, el tipo que nos será aplicado. En las hipotecas se suelen manejar dos modos de calcular el tipo aplicable, uno el interbancario, y el otro el tan cacareado Euribor. Con respecto al interbancario, este suele tener menor fluctuación en el mercado y suele acordarse un tipo fijo para varios años, sin revisión anual o semestral. Sin embargo el más usado es el Euribor. Este último si fluctúa más ( lo vemos todos los días en el telediario) y sus revisiones suelen ser anuales o semestrales. A esta referencia, se le suele sumar un % más, que es el que tenemos que conseguir que el banco nos reduzca lo más posible, cierto es, que a mayor reducción del diferencial ( Euribor +....) más productos tienes que contratar con el Banco. Así que mucho cuidado con los ofertones de ¡ Euribor más 0,35¡¡¡¡¡, pues son tantos los productos que tienes que tener contratado con el banco que terminas casándote con él de por vida ( tarjetas de crédito con un mínimo de consumo, seguros de vida, incendio y paro, planes de pensiones con una aportación inicial mínima de 600€ etc....) En definitiva, que el banco nos amarra en puerto y no nos deja ir a faenar a alta mar.
Asunto muy importante es el llamado “suelo y techo” de la hipoteca. El suelo es el tipo mínimo que va a ser aplicado, es decir, si el euribor ( como está pasando ahora) baja a mínimos increíbles, si nosotros tenemos firmado un mínimo, por mucho que baje éste, no nos bajará la cuota mensual de nuestra hipoteca. Hay bancos que pueden ofrecerte un tipo de euribor más 1, y aunque el euribor esté en el 1,5, si tienes contratado un mínimo de 3,5, no te bajará más la cuota mensual. Por el contrario también existe un techo, al que gracias a Dios nunca hemos tenido que acudir, pues suele situarse en un máximo de un 10 o 12 %, caso que parece hoy en día que nunca llegaremos. ( y Dios no lo quiera)
En definitiva ¡ cuidado con lo que firmamos, que luego no hay marcha atrás!

¿sabemos qué es una hipoteca?

Como dijo un alumno de primero de derecho de la Universidad de Sevilla, cuando el primer día de clase, un profesor preguntó si alguien sabía lo que era una hipoteca, y un gracioso gaditano dijo, “ la hipoteca es un invento judío que sirve para asegurarse que no va dejarle sin pagar al que le debe, y si lo hace, se queda con su casa”. Buena definición, pensé, aunque no me convenció mucho lo del invento judío.
Siendo más rigurosos, y transcribiendo lo que afirma el artículo 104 de la Ley Hipotecaria, “ La Hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida” en fin ¿queda claro?.
Pues bien, os explico: La hipoteca es una figura jurídica que juega directamente dentro de los denominados Derechos Reales sobre las cosas. La hipoteca, aunque muchos no lo saben, puede constituirse en garantía de cualquier clase de obligaciones, y no sólo en caso de compraventa de vivienda. Así pues, puede garantizarse el pago de cualquier tipo de préstamo mediante ésta figura. Es cierto que para poder garantizar cualquier obligación, debe existir al menos una propiedad sobre la que se grave. Pero ¿ sabéis que pueden ser hipotecados otros derechos además de los inmuebles? Pues sí, además de la viviendas, locales etc. pueden hipotecarse: derechos de usufructo ( menos el legal), concesiones administrativas, derechos sobre pastos, aguas, leñas, superficies....
El desconocimiento sobre este mundo de la hipoteca, hace que corran bulos sobre, lo que puede y no puede ser embargado y subastado en caso de impago de la hipoteca. Dice el art. 111 de la mencionada Ley Hipotecaria que “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:
1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”.
Visto lo anterior, y quedándonos tranquilos al saber que no te embargan el cómodo sofá de tu casa, debemos saber, antes de llegar a este extremo, qué condiciones debe tener nuestra hipoteca, sin que contengan cláusulas abusivas que hagan de nuestro préstamo nuestra peor pesadilla. Mañana os hablaré sobre esas condiciones básicas que debemos leer muy bien antes de firmar cualquier hipoteca.

Sigo aquí

Como dijo Beethoven, " el genio se compone de un dos por ciento de talento y de un 98 por ciento de perseverante", así pues, puedo decir en voz alta que no soy ningún genio. Como la estupidez suele colocarse en primera fila para ser vista, la sabiduría y la paciencia se colocan atrás para observar. Eso es lo que he intentado hacer en este último mes que no he publicado nada. Aunque de sabio tengo lo mismo que de arbitro de fútbol, se aprende muchísimo entrando en otros blogs de compañeros que, al igual que yo, intentamos informar a los ajenos al Derecho formas de defenderse en esta jungla jurídica que es España. Así pues, y con las ideas claras, he decidido publicar artículos que no lleven hilo ninguno, saltando de tema en tema como rana en una charca, pues así es este mundo del Derecho. Para decepción de algunos..... si si, sigo aquí y voy a dar guerra. Os ruego que participéis y propongáis temas de los que queráis tener información. Un saludo y nos vemos mañana con el primer temita.

Vuelta al cole

Se acabó, ahora toca ponerse las pilas y comenzar a rodar en el trabajo. Espero que os sirva de utilidad los próximos post de este curso, que los centraré como no, en el mundo inmobiliario. Este curso intentaré publicar algo diferente, mi idea es introducir cambios en la linea de post hasta ahora utilizada abriendo el abanico a otros mundos del derecho, la política e incluso la filosofía... con temas como "Razón y culpa: me entorpecen" . Animo a todos y feliz inicio de curso.

Cuidado en la Carretera

¡Por fin vacaciones!, hacemos maletas, cargamos el maletero de nuestro coche y... ¡ a viajar !. Sin duda la época estival es la de mayor confluencia de vehículos en las carreteras españolas. Todos queremos viajar y cambiar de ambiente, irnos lo más lejos de nuestra rutina diaria y despejar la mente de la presión del trabajo y la vida diaria....... ¿pero a qué precio?. Como cada año, las televisiones llenan sus telediarios con noticias relativas al trafico veraniego, pero ¿informan debidamente de las consecuencias que tienen un imprudente comportamiento al volante?. Como es evidente no nos vamos a adentrar en el mundo de las imprudencias, los accidentes ni como evitarlos, sólo hablaremos de lo que sabemos.
La no tan reciente reforma del Código Penal introdujo cambios sustanciales en relación a los delitos contra la seguridad en el tráfico. Dentro de las innovaciones introducidas por la LO 15/2003, por la que se modificó la LO 10/1995 de 23 de noviembre del Código Penal, encontramos varios preceptos fundamentales, a saber:
1) Conducción bajo la influencia de bebidas alcohólicas o drogas tóxicas ( modificando así el Art. 379 Cp). Como bien sabemos, " si bebes no conduzcas" como nos decía Stevie Wonder en aquel anuncio ochentero, pero no sé por qué, la gente se preocupa más en el límite permitido ( que es de 0,25 miligramos de alcohol por litro de aire espirado) que por las consecuencias personales y penales que puede tener una conducción bajo los efectos del alcohol.
2) Conducción temeraria, que modifica el Art. 381 CP, conductas imprudentes que son castigadas duramente.
3) Conductas que originen grave riesgo para la circulación ( que son esos despistes que nos hacen pararnos en medio de una autopista para ver si hemos metido bien las coordenadas del GPS).
4) Modificación del Art. 636 Cp en relación a la obligatoriedad de estar en posesión del preceptivo seguro de responsabilidad civil del vehículo ( en caso de no tenerlo, se procede a la retirada del carro en cuestión).
Así pues y visto qué son los delitos contra la seguridad en el tráfico, intentemos ser prudentes al volante y de disfrutar de las vacaciones.

Oposición Cambiaria

Siguiendo en el ambito inmobiliario, me detengo una vez más en en Juicio Cambiario. Ayer, antes de entrar a los Juzgados, me sorprendió ( o no tanto) una mini-manifestación, en la que se reclamaba a la Justicia mayor celeridad en los procedimientos concursales. La realidad es que para una efectiva defensa del derecho de crédito hace falta una efectiva y rápida tutela judicial. El proceso cambiario, como ya hemos comentado en otras ocasiones, es un proceso sumario en el que se solicita al juzgado sea abonado un pagaré, cheque o letra de cambio que ha sido impagado. Así pues el procedimiento es el siguiente:

Según el literal del Art. 821 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "el juicio cambiario comenzará mediante demanda sucinta a la que se acompañará el título cambiario." Así, y una vez admitida a trámite la demanda por cumplir los requisitos de competencia, legitimación etc. el Juzgado require al deudor para que, o bien pague en el plazo de 10 días o bien se oponga al pago, que es la llamada oposición cambiaria. ¿Qué causas son las tasadas por la Ley?. El Artículo 824 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala en relación a la oposición cambiaria, lo siguiente
" La oposición se hará en forma de demanda. El deudor cambiario podrá oponer al tenedor de la letra, el cheque o el pagaré todas las causas o motivos de oposición previstos en el artículo 67 de la Ley cambiaria y del cheque". ¿ y que nos marca el Art. 67 de la Ley Cambiaria? pues en resumen nos viene a decir que solo se puede oponer al pago por:

Acreditación del pago, falta de validez del propio título cambiario ( falsificación de firma entre otros), falta de letimación del tenedor ( quien reclama no es el legitimo tenedor si no un tercero ajeno a la relación causal que generó dicha promesa) y por la llamada "Falta de provisión de fondos" que deviene de la propia relación personal del que es consecuencia el pagaré. Esto último no es otra cosa que la prestación que generó dicho pago ha sido del todo incorrecta y como consecuencia hace imposible la finalidad del negocio ( me reparan un coche porque no funcionaba y cuando lo pago sigue sin funcionar o funciona peor). Sobre esto último hay Jurisprudencia como para comentar y no parar, pero sobre éste último extremo hablaremos en próximos artículos. espero que os sirva este post para entender más este mundo, aunque espero que nunca entreis en él y que siempre os paguen bien o....... pagueis sin demora.

Vacaciones de alquiler

En la época veraniega, son muchas las personas que buscan un lugar de playa, montaña o puramente rural para descansar unos días del largo año de crisis que vivimos. Así las cosas, los propietarios de casas, apartamentos etc... aprovechan la ocasión para hacer su particular ( y nunca mejor dicho) agosto. Me atrevo a daros unos consejos desde mi balcón internauta, para que no os "tomen el pelo" a la hora de alquilar en tiempo estival.

Debemos tener presente que, en muchas ocasiones, estos alquileres que se hacen por Internet son en ocasiones nidos de fraude, ya que es posible que nos encontremos con la desagradable sorpresa de vernos con otra familia en la misma casa y que el propietario no aparezca por ningún sitio. Por ello es recomendable que antes de realizar una operación como esta, estemos seguros que la página a la que accedemos es fiable. Tenemos que tener en cuenta varias cosas: 1) Que aunque sea por pocos días, tengamos algún tipo de referencia sobre el lugar donde vamos ( por amigos familiares) 2) Comprobar que el precio, es el adecuado( por comparativa) en la zona. 3) que cuando firmamos el contrato, éste sea conforme a las especificaciones publicadas. 4) Nunca hagamos una transferencia sin haber tenido constancia de la real existencia de la vivienda ( si si, esto suele ocurrir). 5) y sobre todo, tener cuidado con las agencias de intermediación.

En relación a este ultimo punto señalar que dichas agencias en muchas ocasiones, más de las deseadas, no son tales agencias, sino amigos o familiares que aprovechan la ocasión para incrementar el precio del alquiler cobrando una comisión.

Os dejo la puerta abierta para que preguntéis lo que queráis, o bien para que nos contéis experiencias que nos sirvan de referencia-advertencia sobre el tema.

Agentes de la Edificación (3): El Proyectista

La Ley de Ordenación de la Edificación , por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico privado, regula los derechos y obligaciones del Proyectista, que tenían difícil encaje en la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil.
El proyectista es "el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto." (art. 10-1).
Sin embargo, la Ley acoge un concepto más amplio que el de aquél que redacta el proyecto, al admitir la posibilidad de que otras personas complementen el proyecto o redacten parte del mismo, como se desprende de lo preceptuado en los párrafos 2 y 3 del número 1 del art. 10, al disponer:
"Podrán redactar proyectos parciales del proyecto o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste."
"Cuando el Proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto".
Pueden ser Proyectistas las personas físicas o jurídicas; y en cuanto a su titulación académica y profesional pueden serlo los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros o Ingenieros Técnicos. Sin embargo, la Ley establece limitaciones según los tipos de edificios que se vayan a construir (vid. art. 10-2 y artículo 1, apartados 2 y 3).

Perdonar mi silencio

Dado, gracias a Dios, el continuo trabajo en mi despacho profesional, os he descuidado estos últimos días, así que imitando y plagiando descaradamente un artículo de mi querido amigo y familiar Javier en su blog http://sociedad-aladeriva.blogspot.com/ os pido disculpas y continuamos con nuestros agentes de la edificación.

Agentes de la Edificación (2): El Constructor

Cuando contemplamos la figura del constructor, se nos viene seguro a la memoria, malos ratos que amigos familiares o nosotros mismos hemos pasado por encontrarnos defectos casi imposibles de subsanar por la mala ejecución de estos. Un torero dijo en una ocasión que no le tenía tanto miedo al toro como a que le hicieran los obras en su casa.
Veamos que nos dice la Ley de Ordenación de la Edificación al respecto del Constructor.
Nos dice el Art. 11 de dicha Ley que el constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o partes de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato. Asimismo detalla las obligaciones que dimanan de su condición de agente básico en la construcción.
Quizás, no somos conscientes de la relevancia que tiene este agente a la hora de cualquier reclamación en caso de defectos en la ejecución de la obra y responsabilidades que deben asumir. Si dichos defectos son imputables a una mala ejecución del proyecto estaríamos ante una clara responsabilidad de éste, y seguramente del director de ejecución material de las obras que pertenece a la dirección facultativa ( de la que hablaremos en próximos post) que es el encargado de que lo ejecutado sea el fiel reflejo de lo proyectado. La impericia del constructor suele ser la causa más común en las reclamaciones, impericia que se escapa en ocasiones a la propia dirección de obra que va certificando las fases de la misma.Sobre reclamaciones al constructor, estas las veremos en el capitulo dedicado a “qué hacer si mi casa es una ruina”.

Agentes de la Edificación: El Promotor

Los responsables en materia de edificación serán las personas, que la Ley denomina Agentes de la Edificación. La Ley de 5 de noviembre, en su capítulo III, que se denomina Agentes de la Edificación, da un concepto de agentes de la edificación, los enumera y define a cada uno de ellos, estableciendo al propio tiempo sus respectivas obligaciones.
"Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación". Sus obligaciones son las determinadas por la Ley de 5 de noviembre de la Ordenación de la Edificación, las demás disposiciones que sean aplicables y las derivadas del contrato que origina su intervención.
Los Agentes de la Edificación, según la nueva ley, son 1) el promotor, 2) el proyectista, 3) el Constructor; 4) el Director de obra; 5) el Director de la ejecución de la obra; 6) las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; 7) los suministradores de productos. En cuanto a los propietarios y los usuarios, pese a que la Ley los regula en el mismo capítulo III, lo cierto es que no pueden conceptuarse como Agentes de la edificación, ya su intervención es posterior a la construcción del edificio y además las obligaciones que les impone producen efectos después de que se les haya transmitido materialmente el bien inmueble.
A) Concepto de promotor
Se considera promotor a "cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".
La Ley extiende la figura del promotor también a otras personas físicas o jurídicas, que no teniendo dicha denominación, se dedican a la promoción de viviendas, estableciendo el artículo 17-4, al tratar de la responsabilidad del promotor, que su "responsabilidad se extenderá las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas".
Hoy en día es perfectamente conocido que la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del C.C. es también exigible al Promotor, sin embargo su exigencia ha sido una labor efectuada por la Jurisprudencia, la que ha declarado que "la figura del promotor es equiparable a la del contratista a los efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, y ello porque, principalmente, el que se beneficia de la obra realizada es el mencionado promotor, cuya figura lleva insita la responsabilidad por los menos, si no es, con respecto a los contratistas y distintos técnicos que intervienen en una obra"

Con la finalidad de proteger a los adquirentes de viviendas o de edificios, la ley regulada detalladamente las obligaciones del promotor.

Adiós al inquilino moroso

Sé que no seré capaz de mantener este ritmo de post habitualmente, pero la ocasión lo merece y no he querido esperar a mañana para publicar este artículo.

El Tribunal Supremo sienta jurisprudencia. Un segundo retraso en el pago de la renta del arrendamiento, si ya el inquilino ha sido demandado, y éste enerva la acción consignando el pago, es causa justa para proceder a su desahucio. Esto supone en la teoría un gran salto en la defensa de los derechos del propietario de la vivienda alquilada, ya que en principio y solo en principio también supone una reducción en el proceso real de desahucio de los inquilinos morosos, que históricamente siempre han llevado la sartén por el mango. Bien por el Supremo, pero que en la práctica sea una realidad.

Reforma de la Ley del Aborto

Como veis, la dinámica del blog se está estableciendo de la siguiente manera: artículo sobre derecho e información general y tras él una noticia de relevancia. Pues bien, antes de publicar mañana el post sobre el promotor inmobiliario, concepto responsabilidad etc. Quiero hacerme eco de una noticia: Reforma de la Ley del aborto.

Esta reforma prevé el aborto libre hasta un plazo máximo de 14 semanas ampliables a 22 cuando exista riesgo para la vida de la madre o la integridad del feto y permite a una menor de 16 años someterse a un aborto sin autorización paterna. Ello suscita la pregunta del millón: si puede abortar libremente una niña de 16 años, ¿ por qué no puede beber alcohol, votar o comprar tabaco? No quiero decir con ello que esté de acuerdo que puedan hacer ese tipo de cosas.

Pues bien, ante ello dicho dislate, más de 40 asociaciones se han reunido para organizar una macro manifestación en el mes de octubre.

No os podéis imaginar que repercusión social, política, moral y por supuesto jurídica ( que es lo que interesa en este blog) que está teniendo, sobre todo en nuestro ámbito nos podemos ver en un "jaleo" a la hora de determinar quién es el culpable en caso de ( Dios no lo quiera) muera una niña de 16 años en un quirófano por abortar. ¿ quién será responsable? ¿quién autorizó esa operación? ¿ hay que modificar la Constitución?. Os dejo con ese pensamiento

Esta casa es una ruina

Son muchas las personas que, o bien lo han sufrido directamente o tienen conocimiento que le haya ocurrido a un conocido, después de adquirir una vivienda nueva han tenido que pasar por un calvario de reclamaciones para que le sean reparados miles de defectos constructivos, tanto comunes como en su propia vivienda.
Muchos no saben ni como comenzar estas acciones y terminan contratando los servicios de un abogado, y por ende, los de un técnico ( arquitecto o perito especializado) que es el que elabora un informe detallado de los daños que aparecen en la vivienda o en el edificio.
¿ Qué hacer? ¿cuánto tiempo dispongo para interponer las acciones oportunas?
La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos para poder reclamar a los agentes que intervienen en el proceso constructivo. Así pues en su Art. 18 establece un plazo de dos años para reclamar los defectos por vicios en la construcción, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual, a lo que estaríamos a cada caso concreto.
Así el Art. 19 de la misma Ley marca una serie de garantías y plazos que deben cubrir la responsabilidad de los agentes dependiendo de los daños que se puedan producir.
Deben suscribir un seguro de daños materiales o seguro caución para cubrir durante un año desde la terminación de las obras para cubrir los posibles daños producidos en los acabados y terminación de las obras ( pintura de paredes, puertas que no cierran, ventanas rayadas...) que puede ser sustituido por la retención por parte de la propiedad del 5% del importe de la ejecución material de la obra ( que es lo más habitual).
También deben suscribir un seguro, para cubrir durante tres años, los defectos constructivos que afecten a las instalaciones y por tanto a la habitabilidad de las viviendas. ( Desagües, sistemas de impermeabilización, sistemas eléctricos..)
Y por último un seguro ( éste suscrito por el promotor directamente) llamado decenal, para cubrir durante diez años los defectos estructurales del edificio( vigas, cimientos etc..)
Debemos saber que estos plazos para reclamar son interrumpidos desde el momento en que son reclamados de forma fehaciente, reclamación previa que es base de la futura demanda de reclamación por daños en la construcción. ¿quién debe responder? ¿el promotor, el constructor o la dirección facultativa?, Todo ello en un próximo artículo.

Los Jueces y las uniones homosexuales

El Consejo General de Poder Judicial ha determinado que los jueces del Registro Civil no pueden objetar en relación a los matrimonios entre homosexuales. Dicha resolución viene dada tras la polémica surgida en la localidad de Denia, tras la oposición a celebrar un matrimonio entre dos personas del mismo sexo por la juez Laura Alabau.

Quizás convendría señalar que quien siembra vientos recoge tempestades.... Sólo habría bastado con denominar estas uniones de otra forma, "uniones de hecho" que ( sin discriminación alguna) equiparara en la medida de la situación en derechos y obligaciones a este u otro tipo de relaciones. Así pues, con ello sigue habiendo discriminación patente ¿ por qué no puede obtener una pensión de "viudedad" una mujer que ha vivido con su hermana ( ambas solteras) toda la vida y esta fallece?, quizás esto no es políticamente rentable.

El Pagaré

Comenzando con un hilo de post relativos al mundo del derecho inmobiliario, y con la esperanza de que os pueda servir de algo o resolver dudas sobre qué hacer si te devuelven un pagaré, vamos a introducirnos en el maravilloso mundo del pagaré, el cheque y la letra de cambio. ¿por qué este tema? Os lo explico, ayer hablando con un cliente ( empresario de la construcción) me comentaba que no había podido endosar un pagaré a un proveedor, porque el pagaré era "no a la orden" y para más problemas, estaba cruzado. Después de una conversación agitada por el enfado que tenía este Sr. y tras dejar a un lado su orgullo de "empresario de más de 20 años en este mundo" se atrevió a preguntarme lo siguiente " bueno Domingo y ¿que significa todo esto?¿ por´qué no puedo endosarlo?. Pues bien por esa razón y dado que el pagaré "esta de moda" por sus continuas devoluciones, me lanzo a la piscina para aquellos que no se atreven a preguntar este tipo de cosas.

Es común en el mundo de la construcción y en el inmobiliario en general, que los pagos por certificaciones obras, pagos a profesionales ( arquitectos, aparejadores etc..) e incluso las cantidades a cuenta que se entregan por parte de los compradores de las viviendas a los promotores, se hagan por este tipo de papel. ¿ que es un pagaré? ¿ en qué se diferencia de la letra de cambio y el cheque?

El pagaré es un documento que consiste en la promesa pura y simple de pagar una determinada cantidad de dinero a su legítimo tenedor ( acreedor) en el futuro. Así pues la principal diferencia con respecto del cheque es que en el caso del pagaré en el momento de su emisión queda determinada la fecha a partir de la cual se podrá hacer efectivo su cobro, siendo el cheque, de cobro inmediato.

Tipos de pagarés:

En ocasiones habréis escuchado a algún amigo decir que " me pagaron con un pagaré a la orden y se lo endosé a...." algunos seguramente os habréis quedado con cara de poker y pensando que os habla en chino, pues bien, el pagaré tiene varias formas de emitirlo, a saber:

1) A la orden: En este caso se designa un titular del derecho de crédito, que podrá transmitir por endoso dicho pagaré para a su vez abonarle, por ejemplo, los servicios prestados por un tercero.

2) Nominativos a la orden o no a la orden: Operan igual que el anterior con la excepción que en el caso de no a la orden, el pagaré no puede ser endosado a un tercero.

3) Sin vencimiento: Estos operan como un cheque, es decir, pueden ser cobrados desde el mismo día de la emisión del pagaré.

4) Para abonar en cuenta, incluyen una cláusula en su anverso donde se indica que para su cobro se deberán abonar en cuenta.

5)Cruzados, presentan dos líneas paralelas en el anverso.En este caso el pagaré tan sólo podrá ser cobrado por el legítimo tenedor mediante abono en cuenta, sólo en el caso de que sea cliente de la entidad librada, podrá cobrarlo por ventanilla.

a) Cruzado general, entre las dos líneas no se especifica el nombre de ninguna entidad financiera por lo que podrá ser cobrado mediante abono en cuenta en cualquier entidad bancaria.

b) Cruzado especial, en este caso entre ambas barras aparece la identificación de una entidad financiera de tal modo que el pagaré deberá ser cobrado mediante abono en una cuenta de dicha entidad.

Con esta introducción espero que os haya resuelto algo. En breve os pondré al día sobre como poder reclamar en caso de impago de pagarés.

Garzón imputado: Por fin vigilan al vigilante

La Sala Segunda del Tribunal Supremo, ha admitido a trámite una querella por prevaricación contra el tan afamado Juez Baltasar Garzón. Textualmente dice así " por un delito de prevaricación palmario, premeditado, consciente y creyendose impune".

Es triste que el primer articulo que escribo el el blog sea que imputan a un Juez por prevaricar. ¿ qué es prevaricar? pues os lo explico: La prevaricación es una figura jurídica que está regulada por el Código penal en su Art. 446, y no es más que un juez o funcionario público dicte una resolución de cualquier tipo a sabiendas que esta mal.

Ya conocemos a este Juez más por la prensa rosa que por su intervención decidida en pos de la Justicia. Más dedicado a saber si Franco ha muerto o a investigar a los habitantes de Laponia por presuntos delitos contra el cangrejo hermitaño que a preocuparse por los asuntos que nos atañen en España. "Narcos voladores" y otros indeseables rezaban por que fuera Garzón quen llevara la instrucción de sus trapicheos. En fin a ver como acaba este nuevo culebrón Garzonista.

Me presento

Hay una sevillana que dice: " soy de Sevilla......" pues eso. Abogado de profesión y por vocación, aficionado a que se hagan bien las cosas sea cual sea ( no me gustan las chapuzas) y sobre todo amante del Derecho.

En los tiempos que corren, estar informados de la Ley es algo vital, entre otras cosas por lo cambiantes que son y por evitar aquello de " el desconocimiento de las normas no exime de su cumplimiento" El espiritu con el que nace esta pequeña ventana virtual es el de mantenerse informado de la actualidad jurídica española e internacional, en la medida que nos afecta al ciudadano de a pie. Un despacho en el que no tendreis que pedir cita previa ni os atenderá una amable señorita que os dirá que "el Sr. ... está ocupado ¿ le dejo nota? ". Pues no. Vamos a intentar participar todos, pues el sentido de este blog es que todos aprendamos ( yo el primero) como defendernos ante las injusticias que hay hoy en día en España.

Centrados quizas más en el mundo inmobiliario, trataremos temas tan diversos como "las herecias: ese maravilloso mundo de peleas famliares" " el expediente de dominio: ¿que es?" o " ¿que es una clausula resolutoria en un contrato de compraventa de vivienda" en fin que tocaremos todos los temas.

Espero veros y gracias por adelantado.