Vacaciones de alquiler

En la época veraniega, son muchas las personas que buscan un lugar de playa, montaña o puramente rural para descansar unos días del largo año de crisis que vivimos. Así las cosas, los propietarios de casas, apartamentos etc... aprovechan la ocasión para hacer su particular ( y nunca mejor dicho) agosto. Me atrevo a daros unos consejos desde mi balcón internauta, para que no os "tomen el pelo" a la hora de alquilar en tiempo estival.

Debemos tener presente que, en muchas ocasiones, estos alquileres que se hacen por Internet son en ocasiones nidos de fraude, ya que es posible que nos encontremos con la desagradable sorpresa de vernos con otra familia en la misma casa y que el propietario no aparezca por ningún sitio. Por ello es recomendable que antes de realizar una operación como esta, estemos seguros que la página a la que accedemos es fiable. Tenemos que tener en cuenta varias cosas: 1) Que aunque sea por pocos días, tengamos algún tipo de referencia sobre el lugar donde vamos ( por amigos familiares) 2) Comprobar que el precio, es el adecuado( por comparativa) en la zona. 3) que cuando firmamos el contrato, éste sea conforme a las especificaciones publicadas. 4) Nunca hagamos una transferencia sin haber tenido constancia de la real existencia de la vivienda ( si si, esto suele ocurrir). 5) y sobre todo, tener cuidado con las agencias de intermediación.

En relación a este ultimo punto señalar que dichas agencias en muchas ocasiones, más de las deseadas, no son tales agencias, sino amigos o familiares que aprovechan la ocasión para incrementar el precio del alquiler cobrando una comisión.

Os dejo la puerta abierta para que preguntéis lo que queráis, o bien para que nos contéis experiencias que nos sirvan de referencia-advertencia sobre el tema.

Agentes de la Edificación (3): El Proyectista

La Ley de Ordenación de la Edificación , por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico privado, regula los derechos y obligaciones del Proyectista, que tenían difícil encaje en la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil.
El proyectista es "el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto." (art. 10-1).
Sin embargo, la Ley acoge un concepto más amplio que el de aquél que redacta el proyecto, al admitir la posibilidad de que otras personas complementen el proyecto o redacten parte del mismo, como se desprende de lo preceptuado en los párrafos 2 y 3 del número 1 del art. 10, al disponer:
"Podrán redactar proyectos parciales del proyecto o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste."
"Cuando el Proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto".
Pueden ser Proyectistas las personas físicas o jurídicas; y en cuanto a su titulación académica y profesional pueden serlo los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros o Ingenieros Técnicos. Sin embargo, la Ley establece limitaciones según los tipos de edificios que se vayan a construir (vid. art. 10-2 y artículo 1, apartados 2 y 3).

Perdonar mi silencio

Dado, gracias a Dios, el continuo trabajo en mi despacho profesional, os he descuidado estos últimos días, así que imitando y plagiando descaradamente un artículo de mi querido amigo y familiar Javier en su blog http://sociedad-aladeriva.blogspot.com/ os pido disculpas y continuamos con nuestros agentes de la edificación.

Agentes de la Edificación (2): El Constructor

Cuando contemplamos la figura del constructor, se nos viene seguro a la memoria, malos ratos que amigos familiares o nosotros mismos hemos pasado por encontrarnos defectos casi imposibles de subsanar por la mala ejecución de estos. Un torero dijo en una ocasión que no le tenía tanto miedo al toro como a que le hicieran los obras en su casa.
Veamos que nos dice la Ley de Ordenación de la Edificación al respecto del Constructor.
Nos dice el Art. 11 de dicha Ley que el constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o partes de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato. Asimismo detalla las obligaciones que dimanan de su condición de agente básico en la construcción.
Quizás, no somos conscientes de la relevancia que tiene este agente a la hora de cualquier reclamación en caso de defectos en la ejecución de la obra y responsabilidades que deben asumir. Si dichos defectos son imputables a una mala ejecución del proyecto estaríamos ante una clara responsabilidad de éste, y seguramente del director de ejecución material de las obras que pertenece a la dirección facultativa ( de la que hablaremos en próximos post) que es el encargado de que lo ejecutado sea el fiel reflejo de lo proyectado. La impericia del constructor suele ser la causa más común en las reclamaciones, impericia que se escapa en ocasiones a la propia dirección de obra que va certificando las fases de la misma.Sobre reclamaciones al constructor, estas las veremos en el capitulo dedicado a “qué hacer si mi casa es una ruina”.

Agentes de la Edificación: El Promotor

Los responsables en materia de edificación serán las personas, que la Ley denomina Agentes de la Edificación. La Ley de 5 de noviembre, en su capítulo III, que se denomina Agentes de la Edificación, da un concepto de agentes de la edificación, los enumera y define a cada uno de ellos, estableciendo al propio tiempo sus respectivas obligaciones.
"Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación". Sus obligaciones son las determinadas por la Ley de 5 de noviembre de la Ordenación de la Edificación, las demás disposiciones que sean aplicables y las derivadas del contrato que origina su intervención.
Los Agentes de la Edificación, según la nueva ley, son 1) el promotor, 2) el proyectista, 3) el Constructor; 4) el Director de obra; 5) el Director de la ejecución de la obra; 6) las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; 7) los suministradores de productos. En cuanto a los propietarios y los usuarios, pese a que la Ley los regula en el mismo capítulo III, lo cierto es que no pueden conceptuarse como Agentes de la edificación, ya su intervención es posterior a la construcción del edificio y además las obligaciones que les impone producen efectos después de que se les haya transmitido materialmente el bien inmueble.
A) Concepto de promotor
Se considera promotor a "cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".
La Ley extiende la figura del promotor también a otras personas físicas o jurídicas, que no teniendo dicha denominación, se dedican a la promoción de viviendas, estableciendo el artículo 17-4, al tratar de la responsabilidad del promotor, que su "responsabilidad se extenderá las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas".
Hoy en día es perfectamente conocido que la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del C.C. es también exigible al Promotor, sin embargo su exigencia ha sido una labor efectuada por la Jurisprudencia, la que ha declarado que "la figura del promotor es equiparable a la del contratista a los efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, y ello porque, principalmente, el que se beneficia de la obra realizada es el mencionado promotor, cuya figura lleva insita la responsabilidad por los menos, si no es, con respecto a los contratistas y distintos técnicos que intervienen en una obra"

Con la finalidad de proteger a los adquirentes de viviendas o de edificios, la ley regulada detalladamente las obligaciones del promotor.

Adiós al inquilino moroso

Sé que no seré capaz de mantener este ritmo de post habitualmente, pero la ocasión lo merece y no he querido esperar a mañana para publicar este artículo.

El Tribunal Supremo sienta jurisprudencia. Un segundo retraso en el pago de la renta del arrendamiento, si ya el inquilino ha sido demandado, y éste enerva la acción consignando el pago, es causa justa para proceder a su desahucio. Esto supone en la teoría un gran salto en la defensa de los derechos del propietario de la vivienda alquilada, ya que en principio y solo en principio también supone una reducción en el proceso real de desahucio de los inquilinos morosos, que históricamente siempre han llevado la sartén por el mango. Bien por el Supremo, pero que en la práctica sea una realidad.

Reforma de la Ley del Aborto

Como veis, la dinámica del blog se está estableciendo de la siguiente manera: artículo sobre derecho e información general y tras él una noticia de relevancia. Pues bien, antes de publicar mañana el post sobre el promotor inmobiliario, concepto responsabilidad etc. Quiero hacerme eco de una noticia: Reforma de la Ley del aborto.

Esta reforma prevé el aborto libre hasta un plazo máximo de 14 semanas ampliables a 22 cuando exista riesgo para la vida de la madre o la integridad del feto y permite a una menor de 16 años someterse a un aborto sin autorización paterna. Ello suscita la pregunta del millón: si puede abortar libremente una niña de 16 años, ¿ por qué no puede beber alcohol, votar o comprar tabaco? No quiero decir con ello que esté de acuerdo que puedan hacer ese tipo de cosas.

Pues bien, ante ello dicho dislate, más de 40 asociaciones se han reunido para organizar una macro manifestación en el mes de octubre.

No os podéis imaginar que repercusión social, política, moral y por supuesto jurídica ( que es lo que interesa en este blog) que está teniendo, sobre todo en nuestro ámbito nos podemos ver en un "jaleo" a la hora de determinar quién es el culpable en caso de ( Dios no lo quiera) muera una niña de 16 años en un quirófano por abortar. ¿ quién será responsable? ¿quién autorizó esa operación? ¿ hay que modificar la Constitución?. Os dejo con ese pensamiento

Esta casa es una ruina

Son muchas las personas que, o bien lo han sufrido directamente o tienen conocimiento que le haya ocurrido a un conocido, después de adquirir una vivienda nueva han tenido que pasar por un calvario de reclamaciones para que le sean reparados miles de defectos constructivos, tanto comunes como en su propia vivienda.
Muchos no saben ni como comenzar estas acciones y terminan contratando los servicios de un abogado, y por ende, los de un técnico ( arquitecto o perito especializado) que es el que elabora un informe detallado de los daños que aparecen en la vivienda o en el edificio.
¿ Qué hacer? ¿cuánto tiempo dispongo para interponer las acciones oportunas?
La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos para poder reclamar a los agentes que intervienen en el proceso constructivo. Así pues en su Art. 18 establece un plazo de dos años para reclamar los defectos por vicios en la construcción, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual, a lo que estaríamos a cada caso concreto.
Así el Art. 19 de la misma Ley marca una serie de garantías y plazos que deben cubrir la responsabilidad de los agentes dependiendo de los daños que se puedan producir.
Deben suscribir un seguro de daños materiales o seguro caución para cubrir durante un año desde la terminación de las obras para cubrir los posibles daños producidos en los acabados y terminación de las obras ( pintura de paredes, puertas que no cierran, ventanas rayadas...) que puede ser sustituido por la retención por parte de la propiedad del 5% del importe de la ejecución material de la obra ( que es lo más habitual).
También deben suscribir un seguro, para cubrir durante tres años, los defectos constructivos que afecten a las instalaciones y por tanto a la habitabilidad de las viviendas. ( Desagües, sistemas de impermeabilización, sistemas eléctricos..)
Y por último un seguro ( éste suscrito por el promotor directamente) llamado decenal, para cubrir durante diez años los defectos estructurales del edificio( vigas, cimientos etc..)
Debemos saber que estos plazos para reclamar son interrumpidos desde el momento en que son reclamados de forma fehaciente, reclamación previa que es base de la futura demanda de reclamación por daños en la construcción. ¿quién debe responder? ¿el promotor, el constructor o la dirección facultativa?, Todo ello en un próximo artículo.